Se cruzan tres fuerzas: desgaste acumulado, energía más cara y nuevas normas que ya no se pueden posponer. El arquitecto Jordi Martí lo resume con un aviso simple y difícil de digerir: si no se actúa ahora, el problema dejará de ser del edificio y pasará a ser de las familias que viven dentro.
La asamblea de vecinos fue un jueves, último turno de ascensor, olor a lejía y termos de café en vasos de plástico. Jordi Martí desplegó unas fotos en una pantalla: hormigón desconchado, hierro a la vista, juntas reventadas en una cubierta que parecía una piscina tras la tormenta. Nadie habló durante un minuto largo. La señora del 5ºA pidió que el ascensor dejara de fallar los domingos, otro vecino preguntó si “con pintar la fachada” bastaría. Martí respiró, dejó una pausa y se apoyó en la mesa. Dijo que la humedad no negocia y que el calor ya no es el de antes. Y señaló una grieta que todos habían querido no ver. La grieta no espera.
El aviso de Jordi Martí: el tiempo se ha encogido
Jordi Martí no dramatiza por gusto; describe lo que ve cada semana en comunidades construidas entre los 60 y los 80, con hormigón carbonatado, puentes térmicos en todas las orientaciones y cubiertas mal ventiladas. Dice que el clima nuevo no perdona: más golpes de calor, más dilataciones, más ciclos de lluvia intensa en poco tiempo. Edificios que, con pequeñas decisiones a tiempo, se mantienen dignos; edificios que, dejados a la inercia, se convierten en un dolor económico y emocional. Y el calendario aprieta: inspecciones técnicas obligatorias, certificaciones energéticas que ya cuentan para vender o alquilar, ayudas que se agotan si se llega tarde.
Un ejemplo real que Martí cuenta mucho: un bloque del 72, cuatro portales en el cinturón de Barcelona, balcones con fisuras por corrosión de armaduras y una cubierta plana sin aislamiento. Presupuesto si se actúa pronto: consolidar frente de forjados, impermeabilizar bien la última planta y colocar SATE en medianeras críticas, 1.200 euros por vivienda. Presupuesto si se espera dos años y el hierro se come dos centímetros más: refuerzo estructural, plataformas para emergencia, retirada de aplacados sueltos y cierre temporal de terrazas, 4.800 euros por vivienda. Cifras que marean al presidente de la comunidad, y que a veces deciden el futuro de un hogar.
La lógica es cruel, pero clara. La carbonatación no para cuando se pinta; necesita cortar la entrada de agua y oxígeno al acero. El calor no baja con persianas bajadas; hay que romper el puente térmico y mejorar el envolvente. Y la factura energética no se resuelve cambiando el termo si el aire se va por cajas de persianas viejas. En paralelo, llegan las exigencias europeas de eficiencia, con metas que empujarán a rehabilitar antes de 2030 los edificios más derrochadores. No lo dicta una moda, lo marcan los números: salud, gasto y valor patrimonial se mueven juntos. El edificio no se cura solo.
Qué hacer ya: pasos claros y decisiones con cabeza
La primera decisión útil es sencilla: adelantar una pre-ITE con un técnico independiente que levante patologías y ordene prioridades por riesgo, coste y tiempo. A partir de ahí, calendario en mano: sellar cubiertas y encuentros verticales antes del otoño, revisar balcones y frentes de forjado, y pedir una termografía nocturna que revele dónde está escapando el calor. Segundo paso: auditoría energética ligera para saber si compensa SATE, fachada ventilada o medidas interiores en pisos concretos. Tercero: activar el fondo de reserva sin miedo, porque esperar una derrama más grande duele más. *La humedad tiene memoria.*
Errores frecuentes que Martí ve a diario: pintar sin arreglar, cambiar solo ventanas sin tocar cajas de persianas, contratar “a la baja” y luego pagar triplemente, o pedir tres presupuestos sin proyecto técnico que los haga comparables. Seamos honestos: nadie hace esto todos los días. Por eso, un gestor de rehabilitación o un arquitecto de cabecera para la comunidad no es un lujo, es un seguro contra el ensayo y error. Y ojo con el calendario de ayudas: muchos programas Next Generation exigen un 30% de ahorro energético y tramitar antes de empezar la obra, con fotos, certificados y acuerdos de junta que luego no se pueden improvisar un viernes por la tarde.
Martí no va con mensajes apocalípticos; va con mensajes útiles y un recordatorio que pincha.
“Hay edificios que se van a convertir en un problema para las familias si no hacen algo ahora. No hablo de estética, hablo de seguridad, salud y dinero mes a mes. La buena noticia es que hay margen si se da el primer paso.”
- Pre-ITE y auditoría: detectan riesgos y te dan un orden de actuación, sin grandes gastos iniciales.
- Paquetes de obra “inteligentes”: cubierta + frentes de forjado + puntos de agua, para cortar el 80% de los daños futuros.
- Ayudas y financiación: líneas que cubren hasta el 80% si se alcanza un 60% de ahorro; microcréditos blandos para comunidades.
- Documentación mínima: acta de junta, certificado energético inicial, memoria técnica y fotos del estado actual.
- Resultado esperado: menos humedad, menos ruidos, menos factura y valor de vivienda estabilizado.
Lo que viene y lo que está en juego
España tiene un parque residencial envejecido: más de la mitad de las viviendas se construyeron antes de 1980 y no conocieron el Código Técnico, y cada verano es un recordatorio físico de lo que eso significa con noches tropicales en ciudades del interior y fachadas que sudan por dentro. Todos hemos vivido ese momento en que bajas al portal al amanecer para “coger fresco” y el aire sigue caliente. Si a eso le sumas el precio de la energía, la ecuación deja de ser teórica. No es alarmismo, es una invitación a hablar distinto en la próxima junta: menos “pintamos y ya” y más “qué nos quita calor, agua y sustos”. La grieta siempre sale más cara cuando la callas.
| Punto clave | Detalle | Intéres para el lector |
|---|---|---|
| Patologías invisibles | Carbonatación, filtraciones en cubierta, puentes térmicos | Evitar obras reactivas y derramas imprevisibles |
| Plazos legales | ITE a partir de 45-50 años, nuevas metas de eficiencia | Prevenir sanciones y ganar tiempo para planificar |
| Finanzas y ayudas | Fondos NextGen, paquetes por ahorro energético | Reducir costes reales y mejorar la factura mensual |
FAQ :
- ¿Qué señales indican que mi edificio puede tener un problema estructural?Fisuras en frentes de forjado, óxido visible, desprendimientos en balcones y cornisas, y crujidos en días de calor extremo son banderas rojas que un técnico debe valorar.
- ¿Pintar la fachada sirve como solución rápida?No, solo maquilla. Si hay agua entrando o el acero está corroído, la pintura no detiene la patología y complica el diagnóstico posterior.
- ¿Cuánto cuesta una rehabilitación “inteligente” mínima?Depende de tamaño y lesiones, pero cubrir cubierta + frentes de forjado + sellados puede moverse entre 900 y 1.800 euros por vivienda, antes de ayudas.
- ¿Qué ayudas existen ahora mismo?Programas ligados a fondos europeos que exigen ahorro del 30% al 60% y pueden cubrir del 40% al 80% del coste. Se tramitan antes de iniciar obra, con técnico.
- ¿Y si la comunidad no se pone de acuerdo?La Ley de Propiedad Horizontal permite aprobar obras de conservación por mayoría simple y obliga a realizar las de seguridad. Un buen proyecto y números claros ayudan a votar.
Interesante y a la vez inquietante. ¿Algún consejo para adelantar una pre-ITE sin que la comunidad se bloquee? ¿Las ayudas NextGen exigen toda la documentacíon energética antes de pedirlas o basta con un informe inicial y fotos?