Manuel Hernández, abogado experto en herencias: “Si un heredero ocupa la vivienda podemos realizar dos actuaciones efectivas”

Un piso heredado puede convertirse en un campo minado emocional. Cuando uno de los herederos se queda dentro y cierra por dentro, el tiempo se alarga, las facturas llegan, las llaves desaparecen y las conversaciones se vuelven ásperas. Manuel Hernández, abogado experto en herencias, lo resume sin rodeos: “Si un heredero ocupa la vivienda podemos realizar dos actuaciones efectivas”. Dicho así suena frío. En la práctica es un pulso entre familia, papeles y la sensación de injusticia que late en el rellano.

La puerta, que antes se abría a todas las meriendas de los domingos, ahora tiene un cerrojo nuevo y un “luego hablamos” que nunca llega. Alguien deja el buzón atascado, otro crea un grupo de WhatsApp titulado “Herencia mamá”. Y aparece el abogado con una carpeta que pesa lo mismo que las miradas cruzadas.

Todos hemos vivido, de cerca o de lejos, ese momento en el que la casa de la infancia se convierte en asunto de abogados. Manuel Hernández habla claro, sin tecnicismos que mareen. Dos vías, dice. Dos decisiones que cortan el nudo sin arrancar el hilo. Dos movimientos que cambian el tablero.

Dos vías. Y una fecha límite.

Cuando un heredero ocupa la vivienda: lo que de verdad está en juego

Lo primero que se rompe no son las llaves: es el equilibrio. Un heredero que usa el piso “como suyo” altera una copropiedad que, por ley, es de todos a partes que toquen. La casa no es un trofeo. Es una comunidad hereditaria con reglas y derechos compartidos.

En ese marco, el ocupante no gana puntos por dormir dentro. Si no tiene título exclusivo, no manda. El resto no pierde su derecho a entrar, a decidir la venta o a reclamar una compensación por el uso exclusivo. **La posesión continuada no convierte al coheredero en dueño único.**

Las historias se repiten con pequeños matices. Hermano mayor que custodió las llaves “para pintar”, cuñada que recibe paquetes, sobrinos que ya tienen escritorio en el cuarto azul. A los tres meses, el discurso cambia: “Ya nos quedamos hasta que se reparta”. Los plazos procesales nunca son idénticos, pero los despachos que llevan estos casos hablan de ventanas de 6 a 12 meses para vaciar el piso por la vía rápida, y algo más si se opta por vender judicialmente. El reloj suena igual en todas las cocinas.

La ley no castiga la cercanía, castiga la exclusividad sin acuerdo. En una comunidad hereditaria manda el Código Civil: nadie puede usar la cosa común como si fuera solo suya, ni impedir el uso a los demás. La lógica es sencilla. Si no hay reparto, nadie es dueño exclusivo. Y si alguien trata de imponerse, existe un camino judicial y otro patrimonial para que esa casa vuelva a ser de todos… o de nadie, porque se venda y se reparta el precio.

Las dos actuaciones efectivas de Manuel Hernández

Primera actuación: desahucio por precario. Es la vía cuando el coheredero ocupa sin título y sin consentimiento. El paso uno es un burofax que deja constancia: o devuelves la posesión compartida o salimos a juicio. Después, demanda breve, con escritura de herencia, certificados y, si existen, mensajes donde se ve el “me quedo yo”. No hace falta dramatizar. Hace falta prueba.

Segunda actuación: división de la cosa común (o extinción de condominio). Si no hay forma humana de convivir ni acuerdo para vender, un juez puede ordenar la venta en subasta y repartir el precio según cuotas. Es quirúrgico: se acaba la discusión de llaves y se pasa a hablar de números. Se nombra perito si hace falta, se limpia el título y la casa sale al mercado jurídico. **Es la palanca que desatasca herencias atascadas años.**

Hay trucos que ayudan sin hacer ruido. Un inventario fotográfico del estado del piso, recibos guardados, copia de suministros para mostrar quién paga qué. Pedir medidas para visitas puntuales y valoración. Si el ocupante se niega incluso a permitir peritajes, el juez lo ve. Seamos honestos: nadie archiva cada recibo al milímetro todos los meses. Y en herencias, la memoria discute con las facturas.

Errores que queman el caso: cambiar la cerradura “porque también tengo derecho”, entrar cuando no está nadie, discutir por WhatsApp como si el juez lo fuera a leer con calma. Otro clásico: olvidar que el cónyuge viudo puede tener usufructo y, por tanto, un derecho a usar. Si hay usufructo, el precario se complica y el camino pasa por delimitar ese derecho, no por echar a nadie de un plumazo. Y un apunte de bolsillo: los honorarios duelen menos si el caso se plantea con pruebas claras desde el minuto uno.

Hernández lo formula sin paños calientes: “Si un heredero ocupa la vivienda podemos realizar dos actuaciones efectivas: desahucio por precario para recuperar la posesión y división de la cosa común para vender y repartir”.

“El mensaje es doble: o compartes la casa o la casa se vende y se reparte. Lo que no cabe es bloquear la herencia ocupando en exclusiva”, remata Manuel Hernández, abogado de sucesiones.

• Burofax previo: fecha, petición clara y advertencia de acción.
• Escrituras y certificados: título de herencia y porcentajes.
• Pruebas de uso exclusivo: cerradura cambiada, llaves denegadas, testigos.
• Plan B pensado: tasación y preacuerdo de venta si se abre la puerta al diálogo.

Lo que decides tú, más allá del papel timbrado

No todo es pleito. A veces el burofax ordena el diálogo y abre un acuerdo: uso temporal con renta compensatoria, calendario de visitas para vaciar, venta privada con plazo cerrado. Si la convivencia es imposible, la claridad calma. Y una venta decidida a tiempo vale más que una subasta a desgana.

La otra parte del viaje es emocional. La casa encierra fotos, voces y una manera de sentir que no cabe en el juzgado. Negociar no es traicionar recuerdos; es evitar que esos recuerdos se vuelvan un arma arrojadiza. **La herencia no es un combate entre hermanos, es una reorganización inevitable.**

Una última imagen para pensar. El día que se firma la venta, la llave gasta su último giro. Dura un segundo. Lo que viene después es otro tipo de posesión: la de haber hecho lo correcto, lo justo y lo posible. Tal vez no sea perfecto. Tal vez solo sea humano.

FAQ :

• ¿Cuánto tarda un desahucio por precario entre coherederos?Los despachos que lo litigan hablan de 6 a 12 meses según juzgado y carga de trabajo. Con buena prueba y sin oposición sólida, el calendario se acorta.
• ¿Puedo cambiar la cerradura si soy copropietario?No. Cambiarla sin acuerdo ni orden puede volverse en tu contra. Lo correcto es requerir por escrito y acudir a las dos vías legales si no hay respuesta.
• ¿Y si hay un usufructo a favor del cónyuge viudo?Ese derecho se respeta. Primero se delimita el alcance del usufructo. El precario solo procede si el uso excede lo que el título permite o bloquea a los nudos propietarios.
• ¿Se puede pedir una compensación por el uso exclusivo?Sí. Los coherederos pueden reclamar una cantidad por el uso en exclusiva de la vivienda, como “fruto civil” proporcional al tiempo y al valor de mercado.
• ¿Qué documentos necesito para empezar?Título sucesorio, certificados registrales, burofax enviado, pruebas de ocupación exclusiva y, si la estrategia es vender, una tasación reciente.