Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: si un vecino no paga las cuotas, los propietarios pueden recurrir al artículo 21

La pregunta real es cómo funciona, qué consecuencias tiene y cuándo sirve para que la comunidad respire.

La escena se repite en tantos portales de España: una junta un martes cualquiera, sillas de plástico, el murmullo del patio que sube como un rumor. Ese día el ascensor olía a lejía y a nervios. El presidente despliega una hoja: dos vecinos retrasados tres meses, otro con un año entero. Nadie quiere mirar a nadie. Todos hemos vivido ese momento en el que el silencio pesa más que las cuotas.

Alguien, por fin, pregunta: “¿Y ahora qué?”. La administradora se aclara la voz: “Artículo 21”. No suena a amenaza, suena a procedimiento. Y, de golpe, la reunión cambia de tono. Dos palabras que abren una puerta.

Artículo 21: la palanca que saca la comunidad del bucle

La Ley de Propiedad Horizontal no fantasea: pone pasos, plazos y papeles. El artículo 21 es la palanca legal que convierte la queja en acción. Traducción humana: si un propietario no paga, la comunidad puede exigir judicialmente la deuda por el “proceso monitorio”, con intereses y costas. No es castigo, es equilibrio mínimo para que la luz del portal y el seguro del edificio sigan pagándose.

Ponga un ejemplo con calle y buzón. En una finca en Carabanchel, un vecino dejó de abonar las cuotas tras perder el empleo. La comunidad esperó seis meses, votó en junta la reclamación, certificó la deuda y presentó monitorio. A las tres semanas, el juzgado requirió de pago: veinte días para saldar o alegar. Pagó la mitad, pactó el resto en tres meses y cesaron los recargos. Nada épico; solo orden.

La lógica es simple y eficaz cuando se hace bien. Primero, la junta liquida y aprueba lo debido; el secretario-administrador emite un certificado con el visto bueno del presidente. Con eso, se acude al juzgado: el juez requiere de pago y, si no hay oposición, se despacha ejecución. El reloj empieza a correr. Si hay oposición, se convierte en juicio; si no la hay, llega el embargo. Y la deuda no se evapora con la venta: el piso responde por el año en curso y los tres anteriores.

Cómo activar el artículo 21 sin tropezar en el pasillo

Pasos de andar por casa, con precisión. Convocar junta y dejar claro el saldo exacto: cuotas, derramas, intereses y desde cuándo. Aprobada la liquidación, el secretario-administrador emite el certificado y se notifica al deudor por vía fehaciente (burofax, por ejemplo). Después, petición inicial de monitorio en el juzgado del lugar de la finca, anexando estatutos, acta y certificado. Con papeles claros, el monitorio es rápido y contundente.

Errores que pinchan ruedas. Dejar que la deuda engorde hasta lo impagable. No actualizar el domicilio del propietario y acabar con notificaciones que rebotan. Añadir penalizaciones no previstas en estatutos y bloquear el proceso. Un último apunte humano: intentar un plan de pagos antes del juzgado muchas veces funciona y pacifica el rellano. Seamos honestos: nadie hace eso todos los días.

Hay un punto de equilibrio entre firmeza y vida real.

“El artículo 21 no es para humillar, es para garantizar que la comunidad no se caiga”, resume Laura, administradora de fincas desde 2009.

Para no perderse, guarde este mini-mapa práctico:

• Acta de junta con acuerdo de liquidación y autorización para reclamar.
• Certificado de deuda firmado por secretario-administrador con visto bueno del presidente.
• Notificación fehaciente previa al deudor y detalle de la cuenta bancaria.
• Petición de monitorio con anexos y cálculo de intereses conforme a estatutos o ley.
• Plan B: si hay oposición, prepararse para juicio verbal u ordinario según cuantía.

Más allá del juzgado: convivir, prevenir, respirar

Cuando el procedimiento termina, el edificio sigue ahí. Las cartas coinciden: cobrar permite mantener servicios, pero también deja cicatrices de pasillo. Una comunidad madura intenta que el artículo 21 sea la excepción, no el hábito. Revisar el presupuesto, escalonar derramas, comunicar con claridad y empatía baja el índice de morosidad tanto como un burofax. Y sí, hay casos difíciles; la ley acompaña, no sustituye la gestión del día a día.

Una cosa que casi nadie dice en voz alta: los impagos no siempre son picaresca. A veces es temporal, a veces es puro olvido; otras, ruina. La respuesta legal no excluye la humana. Un plan de pagos aprobado en junta convierte un muro en un puente y ahorra costas a todos. Cuando falla, ahí sí el artículo 21 enciende el piloto automático. Y cumple su función.

Queda una idea que cambia la mirada. El cobro no es castigo, es asegurar que los ascensores sigan subiendo y las pólizas no caduquen. El artículo 21 pone orden y ritmo; la comunidad marca el compás. Las dos cosas, juntas, son las que sostienen la vida común de un edificio. Y eso, al final, es lo que nos importa en casa. Y en la escalera.

FAQ :

• ¿Qué permite exactamente el artículo 21 de la LPH?Autoriza a la comunidad a reclamar judicialmente las deudas de cuotas y derramas mediante el proceso monitorio, con intereses y costas, basándose en un certificado de deuda aprobado en junta.
• ¿Cuánto tarda un monitorio de comunidad?Si la documentación es correcta y no hay oposición, pueden ser unas semanas o pocos meses según saturación del juzgado. Con oposición, pasa a juicio y el plazo se alarga.
• ¿Puedo reclamar a un propietario anterior?Sí, la finca está afectada por el año en curso y los tres anteriores. La comunidad puede dirigirse contra el actual y, en su caso, este repetir contra el anterior según lo pactado en la compraventa.
• ¿Hace falta abogado y procurador?Para presentar el monitorio, no siempre. Si hay oposición o la cuantía supera ciertos umbrales, se necesitarán. La ley permite repercutir sus gastos al deudor si hubo requerimiento fehaciente previo.
• ¿Se pueden cortar servicios al moroso?No los esenciales. Algunos tribunales admiten limitar el uso de servicios no imprescindibles (piscina, pista) si lo prevén estatutos o acuerdo de junta. Nunca agua, luz o elementos básicos de seguridad.